Aktuální téma: Zateplení a komplexní opravy domů

Redakce Zpravodaje Severu obdržela zajímavý dotaz, týkající se zateplení a oprav domů. Protože dotaz obsahuje hned celou řadu souvisejících otázek, pokusili jsme se na něj plném rozsahu stručně odpovědět. Jednotlivá témata odpovědí jsou rozděleny mezititulky.

V tisku jsem se dočetla, že příští rok má výrazně podražit cena tepla. Už nyní platíme poměrně velké sumy za teplo, protože náš dům není nijak zateplen a u oken se nadzvedávají záclony. Jakým způsobem je možné dům opravit a zateplit? Kolik by stála taková oprava peněz a kde na ni vzít, když na fondu oprav máme jen desetitisícové sumy a platíme v bytě 3+1 jenom kolem 800 Kč měsíčně? Je možné na takové věci dostat od družstva nebo od státu nějakou dotaci? A vrátí se vůbec ty částky na úspoře tepla?

Jak se dům zatepluje?

Protože se jedná o soubor několika spolu souvisejících otázek, pokusím se stručně zodpovědět jednu po druhé. Pokud jde o způsoby zateplování objektů, nejčastěji aplikovanými metodami zateplení našich domů je použití kontaktního zateplovacího systému na zateplení obvodového pláště domu s použitím fasádního polystyrenu nebo i jiných materiálů a aplikací akrylátových, silikátových nebo silikonových omítek. Pokud dojde k takovému zateplení, je také nutné minimalizovat úniky tepla okny, a proto je třeba stará okna nevyhovujícími tepelně izolačními vlastnostmi nahradit okny novými, které splní současné požadavky na tepelnou prostupnost. Nejčastěji se dnes používají okna plastová, ale je možné použít okna dřevěná nebo hliníková. Je-li to nutné, je třeba též zateplit střešní plášť, nebo například stropy suterénních prostor. Na některých domech je také nutné provést výměnu meziokenních vložek.

Kolik to stojí?

Co se týče ceny zateplení a prováděných oprav, samotnou cenu určuje zejména rozsah prováděných prací. Je účelné, aby se výměna oken a zateplení stěn objektu spojily zároveň s eventuelními opravami balkonů či lodžií a dalšími eventuelními opravami vad nebo statických poruch. Celkové náklady na zmíněné opravy mohou činit až 150.000 Kč v průměru na jednu bytovou jednotku. A to nehovoříme o modernizaci výtahů či vnitřních rozvodů médií.

Kde na to vzít?

Ptáte-li se na to, kde na tyto opravy vzít peníze, přispíváte-li do „fondu oprav“ jen 800,-Kč měsíčně a zůstatek na něm je v řádu pouhých desetitisíců korun, odpověď na Vaši otázku se sama nabízí. Vzhledem k tomu, že je nereálné, aby všichni v domě složili hotově tak vysoké sumy peněz, je jedinou možností jak docílit rychlé realizace oprav půjčit si finanční prostředky. Za tímto účelem prakticky každá významnější banka či stavební spořitelna připravila svůj speciální úvěrový program, zaměřený na poskytování úvěrů pro bytová družstva či společenství vlastníků.

Jde to bez půjčky?

Bývá v této souvislosti častým úskalím překonat odpor některých bydlících k půjčkám a zadlužování se. Vycházíme-li z faktu, že zateplení objektu, výměnu oken a opravy balkonů či lodžií bude nutné tak či tak v budoucnu provést (například v důsledku vznikajících statických poruch objektu, nebo například „obyčejného“ stárnutí oken), pak jedinou možností, jak tyto opravy zajistit bez finanční půjčky je dostatečná tvorba finančních prostředků na „fondu oprav“, tedy lidově řečeno dostatečné šetření na tyto opravy. Ve svém dotazu uvádíte, že v současnosti přispíváte do Dlouhodobých záloh na opravy v bytě 3+1 asi 800,-Kč, což odpovídá částce zhruba 10-11 Kč na m2 podlahové plochy. S touto výší příspěvku by dům, ve kterém bydlíte spořil na realizaci zmíněných oprav minimálně 16 let, aniž by ovšem mohl financovat běžnou údržbu a povinné revize. Zároveň také nelze předpokládat, že po uběhnutí těchto let by cena prací byla stále na současné úrovni, když jen za posledních 5 let se ceny stavebních prací v některých položkách téměř zdvojnásobily. Z toho tedy vyplývá, že ani při nesmyslně vysoké platbě 3.000,-Kč za byt do fondu oprav, tedy cca 40,-Kč/m2 podlahové plochy bytu, by nebylo možné opravu v horizontu 5-6 let vůbec realizovat..

Je půjčka výhodná?

Z tohoto důvodu se jeví půjčka jako optimální řešení celého problému. Příspěvky do fondu oprav se pak mohou pohybovat mezi 15-25 Kč/m2 podlahové plochy, a to v závislosti na celkových nákladech opravy a dobu splatnosti úvěru. Čím delší je doba splatnosti úvěru, tím nižší příspěvek do fondu oprav postačí k úhradě splátek úvěru, včetně další tvorby fondu oprav, byť delší doba splácení znamená ve výsledku i „dražší“ úvěr. Dobu splácení úvěru lze však sjednat od 1 roku až po 15, někdy i více let. Je tedy na vlastnících a nájemcích konkrétních objektů, aby zvážili, je-li pro ně výhodnější zvolit levnější variantu úvěru s kratší dobou splatnosti, ale s nutností vyšších plateb do fondu oprav, nebo je-li pro ně lepší přispívat do fondu oprav menší, sociálně únosnější částkou s tím, že doba splatnosti úvěru bude delší a úvěr tím pádem dražší než v prvním případě.

Příznivé podmínky pro úvěry

V současné době stále platí, že nyní jsou vytvořeny ideální podmínky pro čerpání úvěru, neboť úrokové sazby se pohybují na historickém minimu. Tyto výhodné podmínky však pomalu končí, sazby se začínají pozvolna zvyšovat. V závislosti na délce splácení úvěru a délce fixace úrokové sazby na určité období poskytují banky úvěry v úrokových sazbách od 4 do 6%. V současnosti již banky pro půjčky do 150 tisíc Kč na bytovou jednotku nepožadují zástavu nemovitosti, postačí biankosměnka družstva nebo ručitelské prohlášení vlastníků.

Proč s opravou spěchat

Dalším významným faktorem, proč s opravami spěchat je plánované ukončení výjimky na uplatnění snížené daně z přidané hodnoty na stavební práce v bytových domech. V současné době je zde uplatňována DPH ve výši 5%, avšak pouze do konce roku 2007. Pak by měla výjimka skončit a uplatňována by měla být sazba základní. Ta v současné době činí 19%. Jen z titulu změny sazby DPH by zdražení stavebních prací činilo 14%, eventuelně 10% v případě, že by se v budoucnu prosadil návrh na rovnou 15% daň.

Možnost dotací

Co se týče státních dotačních programů na opravy panelových domů, v současné době se družstvo nebo právnická osoba společenství vlastníků může ucházet se o dotaci v rámci programu PANEL nebo o dotaci na odstranění vad panelové výstavby.

Program PANEL

Program Panel je určen na kompletní regenerace panelových domů, nikoliv jen na dílčí opravy.Nejedná se o přímou dotaci, ale o dotaci na úrokovou sazbu z bankovního úvěru. Dotace činí 4% po celou dobu splácení úvěru, maximálně však po dobu 15 let. Celková dotace nesmí přesáhnout 4.800 Kč na 1m2 plochy bytu. V rámci programu lze zajistit i záruku od ČZRB (Českomoravská záruční a rozvojová banka), takže banka, která úvěr poskytuje nevyžaduje tolik nepopulární zástavu nemovitého majetku ani pro půjčky vyšší než je 150 tis.Kč na bytovou jednotku.

Přímá dotace

Dotační programy na opravy vad panelové výstavby jsou zaměřeny na odstranění, jak název napovídá, konkrétních vad a poruch objektů. Dotace je přímá ve výši 40% oprav, na které se dotace vztahuje. To jsou prakticky všechny opravy vodorovných a svislých konstrukcí objektů, kde nedochází k technickému zhodnocení domu, takže se například netýká výměny oken nebo použitého izolantu při zateplení. Dotace může činit maximálně 45.000 Kč na jednu bytovou jednotku. Dotační programy jsou vázány na státní rozpočet, který byl pro rok 2006 již schválen.

Vrátí se nám to?

Váš poslední dotaz směřuje k návratnosti na opravu vynaložených nákladů. Vzhledem ke stále rostoucím cenám všech energií, kdy v poslední době dochází ke skokovým zdražováním, má toto zdražování vliv na podstatné zkrácení návratnosti vložené investice. Je prokázáno, že i bez použití dotačních titulů dosažená úspora na nákladech na vytápění a na dílčí drobné opravy v případě nepoužití komplexního řešení je vyšší než požadavek na příspěvky do fondu oprav pro zdárné financování poskytnutého úvěru. Ve Vašem případě by sice došlo k navýšení příspěvku do fondu oprav o cca 400 Kč měsíčně, průměrná měsíční úspora na energiích by však pohybovala mezi 500-800 Kč za měsíc při současných cenách. Dochází tak vlastně k úspoře, a to i přesto, že dům je kompletně opraven, zvýšila se jeho celková hodnota i kvalita bydlení v něm.

Petr Černý